宅基地新规落地：老房新房遇“确权”难题，农民权益如何保障？

上个月，回乡探亲的笔者偶遇村里的张叔，眉宇间愁云惨淡。原来，他家有两处房产，一处是承载着岁月痕迹的老宅，另一处则是几年前新近落成的房屋。然而，令人费解的是，唯有老宅获得了宅基地使用权证。如今，张叔欲为新宅的地块办理确权，却被告知，在新版管理政策下，已无法独立办理。这幢倾注了三十余万元心血建造的新房，如今竟连“地契”都办不下来，未来该何去何从？张叔的困境，不仅触动了我的神经，更勾起了我对众多农村同胞可能面临的相似境遇的深思。

这并非孤例。一份由农村土地管理研究中心于2025年3月发布的《全国农村宅基地管理现状调查报告》揭示了一个惊人的事实：全国约有2.3亿户农村家庭拥有宅基地，其中高达约4800万户拥有不止一处宅基地，这一比例逾越了20%的门槛。随着城乡建设用地市场的日益融合，宅基地的管理模式正经历着翻天覆地的变革，而这些变化，无疑将直接触及广大农民朋友的切身利益。

那么，自2025年起，农村宅基地究竟将迎来哪些重塑？所谓的“确权暂停”究竟是怎么一回事？为了拨开迷雾，我们深入走访了多地农村，并仔细研读了相关资料，为您梳理出这场宅基地管理新政的脉络。

首先，需要明确的是，宅基地确权登记工作并未被“一刀切”地叫停，而是其管理方式发生了深刻的转变。根据农业农村部在2024年底披露的数据，全国宅基地确权登记发证工作已基本收官，完成了95%以上的既定目标，绝大多数农户的宅基地已完成了产权登记。当前，各地正从过去大规模、集中式确权转向常态化、精细化的登记发证阶段。

展开剩余85%

2025年起实施的新规，其核心在于“地随房走”原则的全面落地。这意味着，宅基地将不再是独立的个体进行确权，而是与房屋本身紧密地捆绑在一起，进行一体化确权登记。农村房屋及其所占用的宅基地使用权，将作为一个整体，一同纳入不动产权证书的范畴，而过去独立的宅基地使用证将逐步退出历史舞台。

在我们的调研中，这一变化主要体现在以下几个关键维度：

其一，“一户一宅”的铁律愈加严苛。 新规明确指出，农村家庭原则上只能拥有一处宅基地，且其面积不得超越省级规定的标准上限。对于那些已拥有多处宅基地的家庭，政策将通过自然退出、有偿退出等多元化途径，逐步实现规范化管理。数据显示，截至2025年第一季度，全国已有786个县区率先启动了多宅基地退出机制，约有52万户家庭积极响应，主动退出了多余的宅基地。

正如我们的朋友李大哥所遭遇的。他家在村里拥有两处宅基地，一处是祖辈传下来的老宅，另一处是2015年新建的住房。依照新规，他仅能保留一处宅基地的产权。权衡之下，他选择保留新房子的宅基地产权，而老宅则通过村集体有偿收购的方式得以退出。“虽然对祖宅有感情，但新政策提供了相应的补偿，我们也能接受。”李大哥感慨道。

其二，宅基地与房屋的捆绑式管理更为紧密。 过去，农村地区普遍存在“空心房”现象，即拥有宅基地却房屋闲置、坍塌，抑或是“有房无证”等问题。新规下，房屋与宅基地将被视为一个不可分割的整体进行确权登记和管理。一旦房屋遭遇坍塌或被拆除，与之关联的宅基地使用权也将随之注销，并由村集体进行重新分配。

调查显示，截至2025年6月，全国农村空心房数量已由2020年的约2900万套显著下降至约1750万套，降幅近40%，房地一体化管理已初见成效。

其三，宅基地的流转方式迎来革新。 新规强调，宅基地使用权不能单独流转，必须与房屋一同进行转让。这意味着，农民朋友们将不能“只卖房不卖地”，也不能“只卖地不卖房”。同时，宅基地的流转范围也将受到严格限制，原则上应在本集体经济组织内部进行，向组织外部流转则需满足特定条件并经过严格审批。

自2025年1月起，全国已有23个省份的387个县区先行试点规范化的宅基地流转平台，为农民提供了合法、透明的宅基地及房屋流转渠道。数据显示，通过这些平台完成的流转交易，其平均价格相较于私下交易高出15?0%，农民的财产性收入得到了有效提升。

其四，闲置宅基地的盘活利用方式日趋多元。 对于长期闲置的宅基地，新规鼓励通过发展乡村旅游、农家乐、民宿等多种形式进行盘活。然而，这一切的前提是必须充分尊重农民意愿，切实保障农民权益，严禁强制流转或收回。

据统计，2025年上半年，全国乡村旅游接待游客量已超过13亿人次，同比增长23.5%。其中，利用闲置宅基地改造的民宿和特色农家乐异军突起，成为新的亮点，已带动约180万农户实现增收。

了解了这些变革，农民朋友们最关心的问题自然浮现：新规将如何影响我们的生活？我们又该如何应对这些变化？

对于已拥有一处宅基地且完成了确权的农户而言，基本不受影响，可依法继续享有宅基地使用权。唯一的调整在于，未来若需重建房屋或转让宅基地，将需遵循“房地一体”的原则办理相关手续。

而对于拥有多处宅基地的农户，则需要根据当地具体政策，审慎规划退出路径。通常情况下，可以选择保留使用价值最高的一处，其余的则通过有偿或自愿方式退出。退出补偿标准因地区而异，一般会综合参考当地土地市场价值与房屋价值来确定。

对于拥有宅基地但尚未建房，或房屋已自然坍塌的农户，新规要求必须在规定时限内完成建设或修缮，否则可能面临宅基地被收回的风险。因此，这类农户应尽快规划建设，或考虑纳入退出机制。

对于计划在农村建造新房的农户，需注意，新申请宅基地将面临更为严格的审查，必须严格符合“一户一宅”原则，且需经村民会议或村民代表会议审议通过。建议提前了解当地具体的申请条件和流程，做好充分的准备。

我们村的王大姐便是这样一个典型案例。她原本打算在2025年回老家申请一块宅基地建新房，但在了解新政策后，她调整了计划，选择通过宅基地流转平台购买了村里一处闲置的宅基地及房屋，并进行了翻建。“相比申请新宅基地，这样更省时省力，而且合法合规。”王大姐如是说。

除了上述几类情况，还有一些特殊群体也需要特别关注：

进城落户农民： 对于已在城市落户，但在农村仍保留宅基地的人员，新规允许在一定期限内保留宅基地使用权。然而，若长期不使用，将被纳入有偿退出机制。数据显示，截至2025年6月，全国已有约380万进城落户农民通过有偿方式退出了农村宅基地，户均补偿金额约9.6万元。

返乡创业人员： 对于返乡创业的农民工或大学生，若用于发展乡村产业，在符合规划的前提下，可优先申请闲置宅基地。2025年第一季度，全国已有约12万返乡创业人员通过此途径获得了宅基地使用权，为乡村振兴注入了新的活力。

农村老人： 对于农村留守老人，新规特别强调要保障其居住权益。即便子女已在城市购房落户，老人仍可继续享有农村宅基地使用权。全国多地已出台针对农村老年人的宅基地特殊保障政策，确保他们安享晚年。

从更宏观的视角来看，宅基地制度改革是农村土地制度改革的关键一环，其核心目标在于切实保障农民合法权益，盘活农村闲置资源，并最终推动乡村振兴战略的全面实施。通过“房地一体”的确权登记，能更有效地保障农民的财产权益，减少土地纠纷，并显著提升土地利用效率。

据农业农村部预测，到2030年，通过宅基地制度改革，预计可盘活农村闲置建设用地约2000万亩，相当于13个深圳市的面积。这些宝贵的土地资源，将为乡村产业发展和人居环境的改善提供坚实支撑。

作为农村居民，面对这些深刻变化，我们应以积极的心态主动了解政策，并切实维护自身权益。具体而言，可以从以下几个方面着手：

1. 及时关注当地政策动态。 尽管宅基地管理政策有全国性的统一原则，但各地在具体实施细则上可能存在差异。建议密切关注村委会公告、乡镇政府网站等官方信息渠道，及时掌握当地的具体政策和执行时间表。

2. 妥善管理宅基地权证。 对于已获得的宅基地使用证或不动产权证，务必妥善保管。若不幸遗失或损坏，应第一时间前往不动产登记部门申请补发或换发。

3. 理性规划宅基地利用。 对于暂时闲置的宅基地，不妨考虑通过合法途径进行开发利用，例如发展乡村旅游、农家乐等，以避免因长期闲置而面临被收回的风险。

4. 遇事及时咨询。 在宅基地确权、流转等过程中如遇到任何疑问，可向村委会、乡镇政府或当地农业农村部门寻求专业咨询，以免因信息不对称而影响自身权益。

我们村的张大爷便是积极适应政策的典范。起初，他对宅基地新规心存疑虑，担忧自身权益受损。然而，在村干部的耐心解释和协助下，他不仅理解了政策，还借助村里的宅基地流转平台，成功将自家闲置的老宅基地流转给了一家乡村旅游公司，每年都能获得稳定的租金收入。“这政策挺好的，既盘活了闲置的地，又增加了收入，最关键的是操作规范，咱农民的权益也有保障。”如今，张大爷对新政策赞不绝口。

回溯文章开头的张叔的困境，在深入了解新政策后，他也找到了化解之道。由于他的新房子是在政策调整前建造的，当地允许此类情况通过补办相关手续，实现“房地一体”确权。虽然流程较以往稍显繁琐，但最终他成功获得了合法的不动产权证，彻底消除了后顾之忧。

农村宅基地，事关亿万农民的安身立命之本。新的宅基地管理方式，虽然给部分农户带来了调整的压力，但从长远来看，这种规范化、法治化的管理模式，将更能有力地保障农民的合法权益，促进农村土地资源的优化配置，并为乡村的全面振兴奠定坚实基础。

您家的宅基地情况如何？对于新的宅基地管理方式，您又持有怎样的看法？欢迎在评论区分享您的经历与观点！

---

温馨提示： 本文所引用资料、素材均来源于网络，作者无意针对、影射任何现实国家、政体、组织、种族、个人。文中相关数据、理论考证亦来源于网络资料。本文作者不代表赞同文中所述法律、规则、观点、行为，也不对其相关资料的真实性负责。本文仅供参考，具体信息请以官方公告为准。作者对本文或相关问题产生的一切法律责任概不负责。"

发布于：天津市